Publicado em 10 de setembro de 2026.
Determinar o valor de mercado de um imóvel exige mais do que observar anúncios ou adotar uma estimativa informal. Localização, características do bem, condições de mercado, finalidade da avaliação e elementos comparáveis precisam ser considerados de maneira tecnicamente fundamentada.
Nesse contexto, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento utilizado na avaliação mercadológica de imóveis e regulamentado, no âmbito do Sistema COFECI-CRECI, pela Resolução COFECI nº 1.066/2007 e pelo Ato Normativo nº 001/2011.
O que significa PTAM?
PTAM é a sigla para Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Conforme a Resolução COFECI nº 1.066/2007, trata-se do documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado destinada à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Portanto, o PTAM não deve ser confundido com a simples indicação de um preço pretendido para venda. Seu objetivo é apresentar uma conclusão de valor apoiada em identificação do imóvel, análise mercadológica, metodologia e demais elementos pertinentes ao trabalho realizado.
Para que serve um PTAM?
O PTAM pode ser utilizado quando é necessário conhecer tecnicamente o valor de comercialização de um imóvel. A finalidade concreta deve ser definida antes da avaliação, pois influencia a coleta de informações, a análise e a apresentação do resultado.
Entre as situações em que uma avaliação mercadológica pode ser útil estão decisões de compra ou venda, definição de referência para negociação, análise patrimonial e outras situações judiciais ou extrajudiciais nas quais o valor de mercado do imóvel seja relevante.
A existência do PTAM, entretanto, não significa que um determinado valor será automaticamente acolhido por terceiros, instituições ou pelo Poder Judiciário. A utilização e a apreciação do documento dependem da finalidade, do contexto e das regras aplicáveis ao caso concreto.
Quais informações devem constar no PTAM?
A regulamentação do COFECI estabelece requisitos mínimos para a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Entre eles estão:
- identificação do solicitante;
- objetivo do parecer;
- identificação e caracterização do imóvel;
- indicação da metodologia utilizada;
- valor resultante e sua data de referência;
- identificação, breve currículo, número de inscrição no CRECI e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
O parecer pode conter outros elementos que contribuam para sua fundamentação e compreensão, de acordo com o imóvel, a finalidade do trabalho e a metodologia adotada.
Como é realizada uma avaliação mercadológica?
A avaliação começa pela correta identificação da finalidade do trabalho e do imóvel objeto da análise. A partir daí, são reunidos os dados necessários para compreender suas características e sua inserção no mercado.
1. Identificação e caracterização do imóvel
São consideradas as informações relevantes para individualizar e caracterizar o bem, como localização, tipologia, dimensões, características construtivas, estado aparente, padrão e demais aspectos pertinentes ao objeto avaliado.
2. Levantamento de informações de mercado
A análise mercadológica utiliza informações compatíveis com o segmento e com a região do imóvel. A qualidade e a pertinência dos elementos pesquisados são fundamentais para que a conclusão não seja baseada apenas em referências genéricas.
3. Tratamento e análise dos elementos
Os dados coletados precisam ser examinados considerando diferenças entre os imóveis e as condições observadas no mercado. A metodologia adotada deve ser indicada no parecer.
4. Conclusão do valor
Ao final, o PTAM apresenta o valor resultante da análise e a respectiva data de referência, acompanhado da fundamentação pertinente ao trabalho.
PTAM e CNAI são a mesma coisa?
Não. O PTAM é o documento de avaliação mercadológica. O CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, organizado e mantido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).
A regulamentação prevê requisitos próprios para inscrição no CNAI, relacionados à condição profissional do Corretor de Imóveis e à formação admitida pelo Sistema COFECI-CRECI.
É importante fazer uma distinção: a inscrição no CNAI não deve ser apresentada como requisito absoluto para que todo Corretor de Imóveis possa opinar sobre comercialização imobiliária. A própria regulamentação do COFECI trata a inscrição no cadastro de forma específica e preserva a atividade profissional prevista na legislação aplicável.
PTAM é a mesma coisa que perícia judicial?
Não. Avaliação mercadológica e perícia judicial são conceitos que não devem ser tratados como sinônimos.
O PTAM é um documento de avaliação mercadológica destinado à determinação do valor de comercialização do imóvel. Já a perícia judicial ocorre dentro de um processo e depende da existência de questão técnica submetida à prova pericial, observando-se as regras processuais e a nomeação do profissional pelo Juízo.
Da mesma forma, o assistente técnico atua vinculado à parte que o indica, enquanto o perito judicial exerce função técnica como auxiliar do Juízo no processo em que foi regularmente nomeado.
Para conhecer melhor essa área, consulte também a página de Perícia Imobiliária.
Quem pode elaborar um PTAM?
A Resolução COFECI nº 1.066/2007 disciplina o PTAM no âmbito da atuação do Corretor de Imóveis e estabelece requisitos para sua elaboração. A habilitação profissional, a finalidade do trabalho e a compatibilidade do objeto da avaliação devem ser verificadas em cada contratação.
Na LIDISCOM, os trabalhos de avaliação imobiliária são conduzidos sob responsabilidade técnica de Lidiane Alves de Lima — CRECI-SP nº 160.844-F — CNAI nº 29.475.
Avaliação imobiliária em Itanhaém e região
A análise de valor deve considerar as características concretas do imóvel e do mercado em que ele está inserido. Em mercados locais, fatores como localização, padrão construtivo, características urbanísticas, oferta, procura e perfil dos imóveis comparáveis podem produzir diferenças relevantes entre propriedades aparentemente semelhantes.
A LIDISCOM presta serviços de Avaliação de Imóveis em Itanhaém e região, observados o objeto do trabalho, sua finalidade e os limites da habilitação profissional.
Conclusão
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é um instrumento técnico para análise do valor de comercialização de imóveis. Um PTAM adequadamente elaborado identifica sua finalidade, caracteriza o imóvel, explicita a metodologia empregada e apresenta conclusão de valor com data de referência e responsabilidade profissional.
Quando a decisão depende do valor de mercado de um imóvel, a avaliação técnica permite substituir estimativas genéricas por uma análise estruturada e documentada.
Fontes normativas e institucionais
Este conteúdo foi elaborado com base na Resolução COFECI nº 1.066/2007, incorporando o Ato Normativo nº 001/2011, e nas informações institucionais disponibilizadas pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis sobre o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.